房贷利率降降降，我的月供要变少了？

咱们在去年11月的文章，《最近风声连连，这买房的是要出手了嘛？》当中，和大家提到过热门城市首套房贷利率开始下降的事情。

这几个月来，首套房贷利率一直在微降，也从热门一线城市慢慢波及到二三线城市，很多银行纷纷调整了房贷利率。

这不，一个正在还房贷的朋友就问小巴：

银行已经下调了房贷利率，那我每个月的要还的房贷，是不是也可以少点了？

这种想法，其实是将“基准利率”和“商业房贷利率”给搞混了。

01

房贷利率的升降，由谁说了算？

我们向商业银行借钱买房，表面上看是由银行来决定贷款利率的。

但事实上，银行背后还有一个大Boss——中国人民银行，也就是我们常说的央行。国内的房贷利率，主要是由央行来定的。

央行会制定一个基准利率，这是一种货币政策，用来调节社会经济和金融体系运转。根据经济形势，央行会在需要的时候对基准利率进行调整。

目前的基准利率，还是保持着2015年10月调整后的利率没变：

（目前执行的存贷款基准利率表）

然后，各商业银行的房贷利率，不一定非要和基准利率保持一致。一般是以基准利率为基准，自行决定上浮或者下调，来确定自家的房贷利率。

从上面那个表可以看到，按照目前央行规定，5年期以上商业贷款的基准利率是4.9%，一般的房贷基准利率就是这个。那么，银行借钱给你买房时，可以自行决定上浮下调，比如：

上浮10%，将房贷利率设置为4.9%×（1+10%）=5.39%；

或者打个九折，整个4.9%×90%=4.41%的优惠给你。

不过，虽然银行可以上下调整房贷利率，但不会偏离得太过。一般来说，各家商业银行可以围绕基准利率，比方说上浮5%-30%，或者调低至7-9折，不能差得太多。

那这几个月来的银行房贷利率下调，如果你仔细点看描述，就会发现：

这其实是各商业银行，下调自己原先的上浮比例，而不是央行下调基准利率。

（关于房贷利率下调的报道）

所以，基准利率是没有变的，变的只是各银行具体的执行房贷利率。

只要基准利率没变，那么已经贷款买房的人，每月要还的房贷利息就是不变的，也就没有月供要变少的说法了~

02

如果基准利率真调整了，我的房贷会怎样？

当央行宣布加息或者降息，也就是调整基准利率之后，你的房贷就可能会发生相应变化了。

怎么变化呢？小巴分以下3点向你说明：

1、房贷的期限一般都是申请二三十年，这期间基准利率可能就会多次调整，所以不少银行会在咱们贷款合同的贷款利率内容里，附上一条关于「利率调整」的说明，并约定调整的时间，比方说在每年1月1日。

大概意思就是说，每年的1月1日，银行有权根据当前最新的基准利率，重新调整月供利息。

按照这个条款，如果央行降息了，银行会在次年的1月份重新调整房贷利率。这对于正在还房贷的人来说，就意味着可以少还一点利息了。

（房贷合同截图）

但是要注意了，并不是所有合同，都是允许调整利率的。

如果合同上约定是“固定利率” ，那你的月供利率就一直不变，无论央行加息还是降息，都与你无关，该还多少就还多少。

不过一般来讲，银行和你签合同的时候，一般都会默认选可调整的利率，这对双方来讲都比较好。

2、基准利率调整之后，你的房贷利率随之上涨或下调，但浮动的幅度是不变的，也就是：

如果你贷款时拿到的是基准利率，那么调整后的房贷利率=新的基准利率；

如果你贷款时拿到的是上浮利率，比如说上浮了10%，那么调整后的房贷利率=新的基准利率上浮10%；

如果你贷款时拿到的是打折利率，比如说打了9折，那么调整后的房贷利率=新的基准利率打9折。

举个例子，假设小巴在2015年1月，贷款购买了一套房子，贷款期限为25年。当时银行给到的房贷利率是6.76%，是在当时基准利率6.15%的基础上，上浮了10%。

随后，央行从3月份开始了降息，2015年期间连续降了5次，基准利率降到了4.9%。

（2008年-2015年央行贷款基准利率的调整历程）

按照上面所说的次年调整的条款，从2016年1月起，银行就会将小巴的房贷利率调整为，在新的基准利率上，保持借款时相同的上浮比例10%，也就是在4.9%的基础上，上浮10%，变成5.39%。

所以，小巴的房贷利率就因为央行降息，从6.76%降到了5.39%，每月的月供自然也会变少了。

3、上面我们说的每年1月1日调整，只是其中的一种约定方式。不同的银行，对于利率调整的时间可能会不一样。

一般来说，主要有以下3种方式：

（1）每年初调整：央行利率调整后，银行在第二年的年初，再执行新调整的利率。例如，工商银行、农业银行、建设银行，公积金贷款利率的调整是在每年的1月1日；

（2）满年度调整：每还款满一年，调整执行新的利率，比如中国银行；

（3）次期调整：一般在银行利率调整后的下一个月，就执行新的利率水平。

至于自己具体是哪一种方式，大家可以翻一翻自己的房贷合同。

所以啊，虽然近几个月银行房贷利率的持续下降，对已经贷款的人其实是没啥影响的。不过对于那些打算买首套刚需房的小伙伴来说，就能省下些钱咯~

看完今天的文章，

不妨回去看看自己的房贷合同，

到底是怎么约定这些细节的吧~

具体还可以咨询银行，

做到对自己的钱心中有数哦~

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理财巴士发布时间 20190325

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